Kdo jsou noví vládci českých hor? Nadšence vystřídali finančníci a developeři, vítězové umí vytěžit i léto

11.02. 2025

Publikováno: 10. 2. 2025 06:27 – Autor: Pavel P. Novotný (redaktor)

Lanovka za čtvrt miliardy, zasněžování za desítky až stovky milionů. Tenhle byznys zkrátka není pro chudé. Vyšší nároky návštěvníků, nevypočitatelné počasí a s tím související nutnost velkých investic v posledních 20 letech zcela proměnily horské podnikání v Česku. Prim dnes hrají velcí developeři, co umí vytěžit i léto.

Málokterý lyžařský areál zažil v posledních patnácti letech takový vzestup jako krušnohorský Klínovec. Nové lanovky, vleky i pásy pro děti za stovky milionů korun vytvořily z podceňované lokality, která ještě v 90. letech zápasila s pověstí zdevastované nezdravé krajiny, jeden z největších a nejpopulárnějších ucelených areálů v Česku.

Za vzepětím okolí nejvyšší hory Krušných hor stojí zejména podnikatel Petr Zeman, který je dnes jediným majitelem společnosti Skiareál Klínovec. Při pohledu na sjezdovky obsypané návštěvníky, vymetenou modrou oblohu a bílé svahy na začátku února neskrývá radost a také úlevu. Aby ne. Na zdejší byznys vsadil opravdu hodně.

„Je to velká radost, ale také velké stresy. Jízda na tygrovi mi nevadí, ale musí to být podložené zodpovědností,“ říká muž, jehož příběh je v mnoha ohledech netypický. Přesto demonstruje vývoj tuzemského horského podnikání jako málokterý.

Petr Zeman patří mezi nejvytrvalejší horské byznysmeny v Česku, když do krušnohorských vleků a lanovek majetkově vstoupil již na začátku 90. let. A to přesto, že se narodil přes dvě stě kilometrů daleko, v jihočeském Táboře.

Do skupiny zdejších privatizátorů ho přivedl spolužák ze Stavební fakulty Českého vysokého učení technického v Praze, Radek Plavjanik, který pocházel z nedalekého Chomutova a měl na zdejší podniky dobré kontakty.

Ze čtyř tehdejších společníků – zakladatelů novodobého areálu – ve firmě dnes Zeman zůstal sám. Posledního z nich – Martina Píšu – vyplatil zhruba před pěti lety.

Miliardová sázka na Klínovec

Zeman tak bezesporu patří k nejdéle sloužícím majitelům skiareálů na českých horách. Obor totiž od 90. let prošel bouřlivým vývojem a složení horských investorů se značně proměnilo. Sportovní svazy či tělovýchovné jednoty a první nadšence, často rozené horaly, lyžaře a místní majitele chat a hotelů testující první možnosti horského kapitalismu postupně nahradili bohatí investoři, finančníci a developeři z velkých měst s kapitálovým zázemím.

Důvodem změn byla hlavně zvyšující se finanční náročnost horského podnikání, tlak na kvalitu řízení provozů a zejména pak kolísavé počasí. Špatných zimních sezon za posledních 25 let přibylo, naopak zasněžených dní je čím dál méně a ekonomický model vlekařů se otřásl v základech. Tento mix neblahých faktorů nebyli menší provozovatelé schopní dlouhodobě ustát a z trhu se postupně stáhli.

„Transformace majetkové struktury skiareálů v ČR začala v roce 1990 převody a odkupy od původních vlastníků. Těmi byly za socialismu většinou tělovýchovné jednoty, případně Svaz lyžařů ČR, nebo tehdejší ČSTV. Od těchto subjektů se v devadesátých letech skiareály hromadně přebíraly formou privatizací. Novými majiteli byli první podnikatelé a částečně města či obce,“ shrnuje začátky podnikání na tuzemských hřebenech Libor Knot, ředitel Asociace horských středisek ČR, která zdejší areály sdružuje a zastupuje. V majetku jednot a svazů aktuálně podle Knota zůstává již jen malá část z větších areálů.

Většinu z nich jednoty a svazy v průběhu let prodaly nebo dlouhodobě pronajaly. To je i případ nejznámějších krkonošských středisek ve Špindlerově Mlýně a Peci pod Sněžkou. K dlouhodobému pronájmu obou nejhodnotnějších aktiv v držení sportovců se šéf České unie sportu, někdejšího ČSTV, advokát Miroslav Jansta, rozhodl po bouřlivém krachu loterijní společnosti Sazka v roce 2011.

Původně to bylo malé regionální středisko, z pohledu velikosti možná ve druhé desítce areálů v Česku, říká o Klínovci Petr Zeman. Foto: HN – Honza Mudra

Ostatně také působení Petra Zemana na Klínovci prošlo turbulentním vývojem. Vystudovaný stavař popisuje své začátky ve skiareálu spíše jako pasivní. Řízení se věnovali spíše jeho společníci, on byl hlavně finančním investorem.

„Měl jsem k tomu osobní vztah, už za socialismu jsme sem jezdili lyžovat. Ale příliš jsem se tomu tehdy nevěnoval. V 90. letech mě vytěžovalo jiné podnikání. Do skiareálu jsem si odkládal jen nějaké vydělané peníze, z dnešního pohledu vlastně marginální částky,“ popisuje jedenašedesátiletý podnikatel, který nejdříve dovážel ze zahraničí textil a vydělané peníze kromě krušnohorských vleků a lanovek investoval také do pražských nemovitostí. Jako stavaře ho to táhlo k rekonstrukci starších činžovních domů. Jeden z nich, pohledně zrekonstruovaný bytový dům v Belgické ulici na Vinohradech s 27 byty, drží a pronajímá dodnes.

„Dařilo se nám kupovat domy v horším stavu. Následně jsme je zrekonstruovali a buď prodali, nebo pronajali. Dnes by se řeklo, že jsem byl takový mikrodeveloper. Je to až úsměvné. Dům na Vinohradech jsme kupovali za 3,6 milionu korun. Tehdy si známí ťukali na čelo, že to v životě nezaplatíme. Bylo regulované nájemné, domy v zoufalém stavu. Dnes to beru jako moje důchodové připojištění,“ směje se.

Jak rostlo pražské podnikání, sílila také Zemanova pozice na Klínovci. První dva společníci vystoupili z firmy již po několika letech. S posledním partnerem Martinem Píšou se kolem roku 2010 rozhodli, že pokud mají v byznysu dlouhodobě uspět, musí klínovecké podnikání posunout na vyšší úroveň.

„Do té doby to bylo malé regionální středisko, z pohledu velikosti možná v druhé desítce areálů v Česku. Kolem roku 2010 ale padlo rozhodnutí, že se tomu budeme věnovat naplno,“ vzpomíná Zeman.

Brzy tak přišly velké investice do infrastruktury. Zejména do moderních vyhřívaných lanovek s bublinou, které má dnes Klínovec hned tři, tedy s přehledem nejvíce v Česku. Vznikly nové sjezdové tratě, vleky a dětské parky. Sjezdovky Lázeňská a Jáchymovská patří mezi nejdelší lyžařské svahy v Česku vůbec. Celkem areál nabízí pět lanovek, nespočet vleků a přes 30 kilometrů sjezdových tratí. Zeman ke Klínovci totiž připojil sousední areál Neklid. Strategické partnerství a společný skipas vytvořil také s blízkým areálem na německé straně hranice v městečku Oberwiesenthal a horou Fichtelberg. Dohromady si tak na jeden skipas mohou lyžaři užít 47 kilometrů sjezdovek a mezi vrcholy je zdarma převáží skibus.

Naopak nevyšly námluvy s nedalekým areálem Plešivec, který kontroluje rodina karlovarského miliardáře a někdejšího hazardního magnáta Milutina Periče. Vztahy mezi oběma areály Zeman považuje za velmi dobré, ale nyní se chce zaměřit na rozvoj svých projektů na Klínovci.

Do modernizace skiareálu na Klínovci investovala Zemanova firma za posledních patnáct let přes miliardu korun. Foto: HN – Honza Mudra

„Měli jsme výhodu i nevýhodu, že tu prakticky žádná infrastruktura vybudovaná nebyla. Stavěli jsme doslova na zelené louce. Nebyly tu ubytovací kapacity, na rozdíl od Krkonoš a Šumavy tu za minulého režimu nevznikly velké hotely, ubytovny a podnikové chaty. Hodně to tu stálo na jednodenních návštěvnících, což je pro podnikání velmi rizikové s ohledem na výkyvy počasí,“ popisuje s tím, že právě v ubytovacích zařízeních má lokalita stále velké rezervy.

„Je to znovu objevená oblast a potenciál růstu zde vidíme obrovský. A to nejen pro nás, ale pro další investory a podnikatele,“ zamýšlí se. Zeman sám sebe zároveň popisuje jako velkého milovníka přírody a k její ochraně se během rozhovoru často rád vrací.

„Nemyslím si, že areál a příroda musí být v konfliktu. Sázíme více lesa, než musíme. Snažíme se chovat šetrně. Víme, že lidé sem nejezdí jen kvůli lyžování, ale i kvůli přírodě. Té se snažíme vracet její půvab a zdraví. Vzpomenete si, jak Krušné hory vypadaly v 80. letech? Dnes jsou tu možná nejkrásnější a nejzdravější lesy v Česku,“ říká nadšeně Zeman.

Finančně na mohutný rozjezd areálu vsadil značnou část svého majetku. Do lanovek, moderního zasněžování a navazující infrastruktury firma od roku 2010 poslala podle Zemana výrazně přes miliardu korun. Do toho v roce 2020, tedy těsně před covidem, Zeman vyplatil i svého posledního společníka Martina Píšu.

Zeman na investice i výplatu společníků použil stovky milionů, které získal z rozprodeje některých pražských nemovitostí, například z dalšího velkého bytového projektu také na Vinohradech u Havlíčkových sadů.

„Věděl jsem, že jdeme do velkého rizika. Ale hodně nás podpořila Česká spořitelna, se kterou dlouhodobě spolupracuji v případě realitních projektů. Panuje mezi námi vysoká míra důvěry. Šla se mnou do rizikových projektů i v době, kdy banky na horské podnikání příliš neslyšely,“ pochvaluje si podnikatel. S výplatou Píši a poslední fází transformace firmy mu pomáhal také advokát a investor Ondřej David z advokátní kanceláře DBK Partners. Někdejší majitel výrobce oken Vekra, který mimo jiné investuje do developmentu v Česku a Spojených státech, krátce figuroval i mezi spolumajiteli areálu, ale šlo jen o přechodnou pomoc. Aktuálně je Petr Zeman jediným vlastníkem horské společnosti.

Klasický horský výjev posledních let. Vysněžené sjezdovky a téměř holé kopce v pozadí. Technologie jdou natolik dopředu, že prakticky dokážou vykrývat klimatické změny, věří Petr Zeman. Foto: HN – Honza Mudra

„Ve skutečnosti jsem sám nezůstal. Mám kolem sebe lidi, kteří to se mnou táhnou dlouho a o areál se starají. Dnes jsou to všechno kamarádi, bez jejich nasazení by to nešlo. Je to náročná práce, když se vám největší zápřah nakumuluje do pár týdnů a měsíců. Můžu se o ně opřít,“ říká muž, který v areálu zaměstnává až sto lidí, v hlavní sezoně i více, a zároveň firmu staví také jako rodinný podnik.

Zapojené jsou i jeho dvě dcery, ačkoliv obě nyní řeší zejména mateřské povinnosti. Ve vedení skiareálu má důležitou roli také zeť Martin Koky, který je obchodním a strategickým manažerem firmy.

Ačkoliv Klínovec, stejně jako většina tuzemských areálů, má za sebou obtížné roky – poslední dvě sezony nebyly ideální sněhové podmínky, předtím celý obor paralyzoval covid a státem řízené uzavírky –, Petr Zeman je optimista.

Optimismus díky technice

„Budoucnost nevidím vůbec černě. Ale je to o velkých investicích. Kdo nebude investovat, bude mít brzy problém. Aktuálně máme rozjeté projekty za 200 až 300 milionů korun. Technologie jdou natolik dopředu, že prakticky dokážou vykrývat klimatické změny. Umíme dnes zasněžovat při vyšších teplotách, počet dnů, kdy můžete zasněžovat, se zvýšil. Také lanovky jsou stále lepší, ale samozřejmě tomu odpovídá cena, která se pohybuje kolem 200 milionů korun,“ zamýšlí se Zeman.

Vysoké tempo investic by měl Klínovec ekonomicky nadále zvládnout. I během horších sezon firma podle Zemana dokázala generovat pozitivní ukazatel EBITDA, tedy provozní zisk před odpisy a úroky. Tržby se standardně pohybují kolem čtvrt miliardy korun, což podle něj stačí na to, aby firma dokázala splácet úvěry. Aktuálně vydává na dluhovou službu asi 70 milionů korun ročně.

„Nemám velkou osobní spotřebu, z firmy si nic neberu. Důležité jsou zdroje na investice, bez nich to nepůjde,“ říká. Klíčovým projektem ve vzdálenější budoucnosti je chystaná velká kabinková lanovka, která by Klínovec propojila přímo s německým areálem Oberwiesenthal.

„Lanovka s kabinou pro 80 až 100 lidí by vedla vysoko nad údolím do Německa. Není třeba prakticky nic kácet, ale byla by to monumentální atrakce. Pracujeme na projektu s německým partnerem. Bude to samozřejmě oříšek, protože se jedná o propojení dvou zemí, tedy dvě rozdílná povolovací řízení,“ trochu se zasní Zeman. Předběžné odhady hovoří o investici kolem půl miliardy korun. Vše je ale v přípravné fázi, takže podnikatel nechce spekulovat o tom, kdy by unikátní lanovka mohla vozit první návštěvníky. Jen příprava projektu bude trvat nejméně tři roky.

Plánů má Zeman v okolí Klínovce dost. Rád by se pustil do výstavby hotelu, moderní restaurace, wellness, chce posílit letní sezonu, která aktuálně tvoří zhruba 15 procent celoročních příjmů. Vedle toho chce vybudovat novou retenční nádrž, ze které by se brala voda na zasněžování. Důležitá a trochu nevděčná investice nepřináší okamžitý ekonomický efekt, ale podle Zemana je pro budoucí fungování areálu nezbytností. Tím by se podle Zemana udrželo lyžování na Klínovci po dobu dalších desítek let.

Za dva roky by měla firma splatit hlavní úvěry a pak si chce Zeman opět určit priority a hlavní budoucí investiční projekty. Seznam, který má připravený, je už teď hodně dlouhý.

Nové a náročnější poměry v horském byznysu potvrzují i další významní hráči, kteří do českých vleků a lanovek pumpují v posledních letech stovky milionů korun.

Lyžování není a nebude pro každého, říká k finanční náročnosti horského byznysu Igor Rattaj. Foto: TMR

„Už to není lidová zábava. Doby, kdy se místní tělovýchovná jednota složila na provoz vleku, jsou pryč. To nemá šanci na přežití. Dnes musíte masivně investovat do zasněžování, do retenční nádrže, která nic nenese, ale potřebujete ji. Mrazivé dny se změnily na hodiny. Na přírodní sníh nelze spoléhat, jinak je to na krach,“ potvrzuje Igor Rattaj, přední investor do lyžařského byznysu v Česku a na Slovensku, který v roce 2009 zformoval skupinu Tatry Mountain Resorts. Ta dnes provozuje střediska na Slovensku, v Česku, Polsku a Rakousku. V Čechách řídí v rámci širší investorské aliance vleky a lanovky ve Špindlerově Mlýně, v pronájmu od města Liberec má také skiareál na Ještědu. Zde chce ale letos přehodnotit podmínky nájmu a o dalším pokračování vyjednává s vedením města.

Ačkoliv Rattaj je bývalý výkonnostní lyžař a dal by se zařadit i do kategorie horských nadšenců, jeho background finanční skupiny J&T z něj dělá zejména chladnokrevného finančního investora, který se netají názory, že lyžování není a nebude koníčkem pro každého.

„To není o nabubřelosti. Avšak matematika investic je neúprosná. Já se snažím pouze kopírovat model ze Spojených států. Je to drahé a není to zdaleka pro každého, to je zkrátka fakt. I tak byznys na horách bude fungovat dál, v Česku a na Slovensku lyžuje 16 procent populace a to je hodně,“ říká Rattaj.

Návštěvníci tento trend pochopitelně pociťují na svých peněženkách, i když podle Libora Knota z Asociace horských středisek se průměrný růst cen skipasů v posledních deseti letech drží pod růstem cen v ekonomice. V roce 2011 například celodenní skipas ve Špindlerově Mlýně, v poslední sezoně pod vedením ČSTV, stál 700 korun. Srovnání se současností pokulhává, neboť Rattaj a spol. v bezkonkurenčně nejdražším areálu v Česku zavedli pohyblivé ceny a podobně jako u letenek se liší podle termínu a obsazenosti areálu. Navíc rozlišuje ceny na pokladně a v elektronickém systému Gopass. V hlavní sezoně se letos ve Špindlu prodával denní skipas pro dospělou osobu v rozmezí od 1190 online až do 1690 korun na pokladně. Například zmiňovaný Klínovec drží pevnou cenu za denní skipas 990 korun při nákupu online, na pokladně pak návštěvník zaplatí 1150.

Zaměření na léto

Podle Rattaje budou na trhu brzy dominovat výše položené areály nebo ty, které budou schopné investovat a budovat zázemí pro celoroční pobyty. Ze současných zhruba 150 areálů podle něj všichni rozhodně nepřežijí.

„Trh se zúží na několik areálů. Špindl, Pec, Rokytnice, Klínovec, Lipno, Dolní Morava, možná pár dalších. Třeba takové Jizerské hory jsou na vymření. Dolní Morava to postavila obráceně, má brutální léto a zimu vlastně jako doplněk. I to je cesta,“ myslí si Rattaj a posílá na dálku poklonu zkušenému brněnskému stavaři a developerovi Jiřímu Rulíškovi, majiteli skupiny Imos, který za ambiciózním areálem Dolní Morava na pomezí Orlických hor a Jeseníků stojí. Ostatně právě Rulíšek spolupracuje na některých plánech také s Petrem Zemanem v Krušných horách. Společně třeba chystají developerské projekty v Jáchymově.

„Už nejde jen o lyžařský byznys, ale o trávení času na horách. V létě v Praze brzy nevydržíte a budete se chtít někde zchladit. A dva měsíce u moře asi nebudete. Horské areály tak získají nový význam s wellness, bikeparky a dalšími zážitky,“ zamýšlí se Rattaj, který se stejně jako Zeman rozplývá nad aktuálními sněhovými podmínkami. „Zatím jsme v tržbách 30 procent nad plánem, zima je opravdu mimořádně dobrá, snad to vydrží,“ těší slovenského finančníka.

Právě kvůli potenciálu letních měsíců přichází podle Rattaje do odvětví velcí developeři, kteří se na rozvoj horských středisek dívají v širším kontextu než pouze skrze vleky a lanovky.

Typickým příkladem je významný pražský developer Marcel Soural a jeho skupina Trigema. Ta již 15 let stojí za rozvojem středočeského areálu Monínec, vedle toho jí patří menší středisko Samoty u Železné Rudy na Šumavě a před dvěma lety získala od sportovní jednoty TJ Spartak známý krkonošský areál v Rokytnici nad Jizerou. Zároveň pošilhává po nedalekém Harrachovu, který ale nadále kontrolují sportovní svazy v čele s ČUS.

Naše vize je postavit na nohy celé město a vytvořit celoroční areál, říká k investicím v Rokytnici developer Marcel Soural. Foto: HN – Matej Slávik

„Na Monínci nás zajímalo to, že jsme mohli budovat celé nové středisko. Stejně do Rokytnice jsme nevstupovali proto, abychom opravili místní lanovky. Horský byznys se bude překlápět ze zimního na celoroční. Cílem je návštěvníkům místo tří nabídnout 12 měsíců zážitků. A to souvisí s developmentem. Naše vize je postavit na nohy celé město a vytvořit celoroční areál v našich nejvyšších horách a krásné přírodě,“ popisuje Marcel Soural. Ten už dříve uvedl, že v příštích letech chce v Rokytnici investovat zhruba 1,3 miliardy korun. V plánu je například propojení Horních Domků se Studenovem novou lanovkou.

Pražský developer potvrzuje i přetrvávající zájem o nedaleký Harrachov, avšak jednání se sportovními svazy na toto téma podle Sourala aktuálně neprobíhají.

Podle Libora Knota, šéfa Asociace horských středisek ČR, tuzemské horské společnosti do zimní sezony investují každoročně kolem miliardy korun. Z toho necelá polovina končí v zasněžovací technice. Právě zefektivnění technického zasněžování je podle něj hlavním trendem horského byznysu. Za posledních 10 let tyto technologie mají o pětinu nižší spotřebu energie a zároveň jsou o 30 procent účinnější ve výrobě sněhu. S tím souvisí již zmiňované budování akumulačních nádrží pro technické zasněžování.

„Dále lze jmenovat trend investic do technologií, které pomáhají šetřit náklady. Třeba zařízení SnowSat, které se montuje do sněžných roleb za účelem hlídání výšky sněhové vrstvy. To kromě optimalizace množství sněhu na sjezdovkách přináší úsporu vody, pohonných hmot a času,“ dodává Knot. Dalším důležitým elementem je pak digitalizace. A to zejména při prodeji skipasů a dalších služeb.

I přes technologické a klimatické změny má podle Knota provozování lyžařských středisek v Česku budoucnost, a to nejméně v několika následujících desítkách let. „Může dojít ke snížení počtu míst, kde se lyžování provozuje, zejména s ohledem na nadmořskou výšku a ekonomiku provozu. Nicméně z hlediska nabídky počtu kilometrů sjezdovek, či kvality a kapacit, nebude pokles nijak zásadní,“ uzavírá Knot a stejně jako podnikatelé Petr Zeman či Igor Rattaj věří v růžovou (či spíše bílou) budoucnost tradičního oboru.

Zdroj: NOVOTNÝ P. Pavel, Kdo jsou noví vládci českých hor? Nadšence vystřídali finančníci a developeři, vítězové umí vytěžit i léto. Online. Hospodářské noviny. Economia, a.s., 2025, Hospodářské noviny (online) ISSN 2787-950X. Rubrika: Víkend. Dostupné z: https://vikend.hn.cz/c1-67595130-kdo-jsou-novi-vladci-ceskych-hor-nadsence-vystridali-financnici-a-developeri-vitezove-umi-vytezit-i-leto